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利好不断?海南的楼市深圳人还能不能进场?

深圳特价房 2020-06-29 11:25:08

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来源:90度地产  id:dc90du  米宅米宅 id:mizhaimizhai

原标题:亢奋中的海南,我们还能不能进场?

青岛限售5年!海南要飞!全球围堵中国!

再次感谢原作者辛苦创作,如有任何版权问题请直接联系作者删稿


从去年年底到今天,中央对海南态度可谓是——“打一巴掌,再送你一个超级大甜枣”。甜到海南的领导干部出现在《新闻联播》,都不禁哽咽道“为了这个事情,我们期盼了30年”。


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大新闻来了!


2018年4月18日上午:


【公安部:59国人员到海南入境免签】公安部:经报国务院批准,决定将赴海南旅游的免签旅游团国家由26国放宽到59国,将外国游客入境海南的免签停留时间延长至30天,将团队免签放宽为个人免签。



今年春节前,就在海南因为中央督察组的点名批评还战战兢兢时,就有业内人士告知90度地产,过不了多久,中央就会献给海南一份生日大礼,只是没想到的是这份大礼来得这么快。


这一次,自由贸易港的特大礼包砸向海南,不好意思,里面没有房地产的席位。但是,习惯了依赖房地产的人们,追随的热点依旧撇不开房地产,所以你会看到海南楼市一种从内到外的亢奋。不同的是,相比较圈里人踏实的亢奋,圈外的人显然更多了一层焦虑:进还是不进?不进还有没有机会?



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海南楼市的亢奋


从3月31日“房八条”的出台,到4月13日自由贸易港的提出,再到4月18日发布的59国人员入境海南旅游免签名单,海南内外的亢奋状态就一直直线上升。楼市的反应,就是房价的攀升、抢房源、开发商多个项目集体停盘。


“之前出台的房八条中规定,首付七成,就是为了防止后续出台的政策导致房价失控。但是即便这样,也抑制不住房价每天还在涨。大家都在抢房,你不在本地可能感受不到。”


据海南中介王路透露,从4月1日开始,海南的房价就开始涨起来了,自由贸易港概念提出来之后几天涨得最厉害,限购和不限购区域都涨。目前,海南省无论是海口、三亚这种成熟楼市,还是周边的外围城市,房价普遍上涨了3000元—5000元不等,各地涨幅在10-30%。


(图片来源于网络)


代理海南项目的另一家中介李飞则这样形容海南楼市,“在海南现在不是你在选房子,是房子在选你。半个月之前还会有一些房子可选,但是现在能选到自己预算的房子已经不错了,很多人不太纠结位置和价格了,现在买到就是赚,以后还会更贵。”


海南楼市的亢奋使中介语气更加急迫:如果想买这几天就要过来抢房,或者看中合适的了直接异地交定金锁定房号,因为等下一轮开盘的价格就不知道涨多少了,购买流程是五万锁定房号,一周时间过去签合同,补交首付或全款。


各大开发商也做出迅捷反映,陆续封盘停售,不接受任何方式转款,具体恢复时间待定。停售时间就在自由贸易港概念提出之后。开发商并未透露停售原因,但中介说,之前备案价格太低了,开发商意识到房价还会涨,所以封盘不卖了,等着重新备案调价。而“房八条”中规定,商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格,调整备案价格的须重新备案。


不过,从以往海南楼市数据看,海南房价继续稳步攀升已是大概率事件,每一次上涨的规律是调控政策发布后紧跟的月份环比下跌,但过两三个月价格又会上涨。国家统计局数据显示,2017年三亚发布调控措施后,4月新建商品住宅价格环比下降1.2%,领跌全国,至7月份已经恢复上涨。海口在全省限购下,5月新房价格环比下跌0.6%,随后也恢复上涨,今年3月,海口新房价格以2.1%的环比增速领涨全国。


北京房展组委会秘书长郑向东认为,每一次出来利好政策,都会出现这种捂盘坐等价格上涨的情况。海南是根据每个区域情况整体供应土地,没卖出去有库存就不给你地,供应一块放点销售证。这是政府管控和市场两方面影响的结果。


3


海南的楼市我要不要进场?


这个问题答案取决于两方面:

第一,你能不能进场;

第二,进场的成本有多大


1、能不能进场?


海南目前全岛的楼市基本面是:全款、限售5年


全款代表着没有了杠杆,而我们知道房地产投资最重要的就是杠杆,无杠杆不投资。


限售5年代表着海南置业要基于自用和长持和前提。


能不能买?我们不能忽视另一个重要因素:限价!


所以,我们要判断全款和30%按揭选择的前提是,存在30%以上价差,可接受全款!


你在海南要全款购入的房子和市场真实价有没有30%的价差?这是你要思考的。


或者,你可以直接问的是,海南目前的限价和海南真实的价值有没有30%的差距?


在回答这个问题之前,我们先来想一下,未来的海南会成为什么样子?


全面禁止产销使用一次性塑料袋和塑料餐具

全面禁止“三高”产业和低端制造业发展

支持海南设立国际能源、股权等交易场所

支持在海南探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票

加快推广新能源汽车和节能环保汽车,在海南岛逐步禁止销售燃油汽车

支持海南举办国际商品博览会和国际电影节

海南省党政代表团分赴全国11个自由贸易试验区考察学习

海南将实现2020年开通100条国际航线的目标

赴海南旅游的免签旅游团国家由26国放宽到59国

确保海南建设用地总量在现有基础上不增加


我们经常对美女开玩笑说,你明明可以拼颜值,但你偏偏要拼能力。以此来表示对一个非常优势的美女的赞美。


对于海南也是,做为中国第二大岛,做为2050中国梦的重要组成部分,中国有1万个理由要把海南搞好,不容失败!


基于供需,基于政策,先肯定一点:未来海南的租售比一定是全国最高的!


这个不用解释了吧。


基于最高的租售比,其它的,自己悟吧。



2、你能不能进以及进的成本


如果要进,那么以家庭为单位你能进1套,但进场的区域有限制,因为政策规定非本省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房,需提供至少1名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。



海南目前实行限购政策的区域指已出台限购政策的海口、三亚、琼海、五指山、保亭、琼中、白沙7个市县划定的限购区域。这些区域中大部分也都是国家重点保护的“生态地区”,而且土地锁紧库存减少的情况下,必然要加大进场的难度,控制进场的人数。


但是,如果你纳税或缴纳社保不够5年,你可以在上述限购区域之外的地方进场。而且这些不限购区域房价未来还可能会上涨,因为这些地方还有GDP考核。既要生态又要GDP,如此一来,只有通过“涨地价”这种见效方式来切入,地价涨了房价必然也会涨。


其次,如果你能进,你也要看看你进场的成本有多大?首付不得低于七成的规定必然会增大很多人的购房成本,这相当于70%没有杠杆可撬。更何况,90度地产多次调查的海南楼市结果是:很多项目的付款方式都是全款购买或者先紧着全款购房者。这就是现金流为王的时代。



从投资心态来看,如果你买房纯粹为投资变现,对不起,海南不欢迎你,你也没有这个机会。因为“房八条”锁定了房子的流转,5年禁止转让+3年左右时间拿到产权证,你买的房子至少有8年时间不能卖。两点相加,房子“冰封”,也彻底将你的变现投资预期打压下去。


所以,投资若是赌博心态的话,与其赌房,还不如将来去海南“赌马”。


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